【經濟日報/記者陳美玲】張家人對事業經營「看長、不看短」的格局，深植張能耀心中；他牢記祖母教誨，「做房地產要沉得住氣、眼光要放遠」，藉由不斷選地、看地、考察、評估等實際操演，紮實地建構公司營運穩固的基礎。
張能耀指出，當時上海城市建設處於剛萌芽階段，上海只有1號線與2號線兩條地鐵，公司當年獵地卻大膽搶進，因為很多開發機會「開發商要有智慧把握」，一旦錯過，機會不再；除對市場要有長遠眼光外，更要抓準機會、順勢出手買進優質土地，但這僅僅做到初期的搶占先機優勢，若後續建案規劃沒有遠見，也可惜了一手好牌。
2010年落成的「上海黃浦江日月光中心」，更展現張能耀「十年磨一劍」的地產功力；由於當年正逢上海世界博覽會開幕之際，張能耀體認到，上海躍居全世界資本競逐的主戰場，區域房市不僅轉熱，且市場對商辦大樓需求將大增，除要讓公司開發案在同業間勝出，更要和全球一線開發商互別苗頭，建案規劃就需蘊含國際視野，才能拉高國際能見度。
當時他大膽決議，導入具國際觀的知名建築師事務所操刀設計，不僅一舉讓該案成為鼎固在上海的房地產開發代表作，「上海黃浦江日月光中心」更因此成為上海地標。
張能耀表示，「上海黃浦江日月光中心」除要和大型國際團隊合作，建築規劃上也相當費心思，其中設計與施工難度最高是「建築物必須和地鐵站結合，並延伸打造出人工地盤」，且過程中需遵守當地工程等各項公共法規；他說：「地鐵9號線直接從日月光廣場穿越、站台打浦橋站出口更直通商場地下二樓，軌道經濟的大型開發案規劃，對鼎固來說是相當大的工程。」
由商場及商辦大樓組成的「上海黃浦江日月光中心」開發案完工後、一戰成名；不過，商場因地鐵單日引進10萬龐大的人流量，因此整體商場、辦公大樓招商也是高困難度，且可供出租之店面達379戶，量體不小，更是挑戰公司團隊。
張能耀指出，上海大型開發案競爭激烈，因此對建案思惟、格局要高，且產品要有特殊性，能展現優勢，商場、商辦招商上才能有定價權。尤其商場還面臨電商崛起的競爭，更考驗經營團隊對實體通路招商的策略。
上海日月光中心 體驗式消費 創造超高坪效
張能耀說，鼎固在商場經營策略就是抓住中產階級的客戶和定位，再將電子商場概念導入，如「北京鼎好電子城開發案」將日本秋葉原、台灣光華商場概念導入，成為新式商場，不僅擁有良好流通空氣，且商場不堆積貨物、走道加寬，舒適的逛街體驗，就是傳統商場沒有的元素。
「上海黃浦江日月光中心」商場部分，則是注入新的消費元素，如增加體驗式的消費；張能耀的太太王鏘嵐是總經理特助，她表示，大陸商場競爭激烈，要能持續創造消費者不同的體驗，維持客戶回頭率，才能生存。
王鏘嵐主導「上海黃浦江日月光中心」商場招商、開發。她指出，團隊成員多是1990年後出生，透過引進不同型態的體驗式消費，維持顧客的回頭率，如在獨立空間玩遊戲，還有夾娃娃機、盲盒等，或是引進河馬超市結合外送，電子類商家就會導入最近熱賣的小米品牌，再搭配舉辦不同的特色活動，創造顧客消費上的新鮮感，這就是上海商場不僅能創造高坪效且招商逾九成的重要原因。
張能耀分析，鼎固在住宅或商用不動產規劃上，採取以「消（費者）」定「產（品）」策略，也就是以消費者的需求規劃設計產品，傾聽客戶的需求和聲音，才是企業永續經營的王道。
張能耀說，現在鼎固每年商用不動產有約20億元租賃收益，中長期為集團創造穩健的固定收益，更適時在房市高峰時進行處分、獲取不動產增值利益，如2019年賣掉「鼎好電子城開發案」，獲利就達75億元。
張能耀表示，接下來目標是商場招商經營要更好，希望透過導入不同業種型態的商店，一方面優化租金效益，另方面創造更多現金流、提高固定收益水位。住宅開發方面，不僅在上海持續開發所持有土地，更將把市場規模從上海擴大至周邊的長三角，並會新闢住宅開發市場，如回台投資，要讓住宅、商用兩大事業引擎持續做大做強。
